TBK m.344'e göre kira tespit davası; taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesidir. Dava kiraya veren veya kiracı tarafından kira bedelinin arttırılması veya azaltılması için açılabilecektir. Ancak uygulamada kira tespit davaları çoğunlukla kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılması amacıyla açılmaktadır. Ayrıca davanın açılabilmesi için kiraya verenin malik olma zorunluluğu bulunmamaktadır.
Kira Tespit Davasının Şartları:
1-Kira tespit davası ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında söz konusu olacaktır.
2-Taraflar arasında kira sözleşmesi mevcut olmalıdır.
3-Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmiş olmalıdır.
4-Tarafların davayı açmakta hukuki yararı bulunmalıdır.
5-Arabuluculuk dava şartı yerine getirilmelidir.
Dava Açma Süresi :
Dava 5 yılın dolmasıyla birlikte her zaman açılabilmektedir. Ancak dikkat edilmesi gereken husus; sözleşmede kira artışına yönelik açıkça hüküm bulunması halinde yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de yeni dönem için geçerli olacaktır.
Yetkili ve Görevli Mahkeme :
Yetkili mahkeme; kira sözleşmesine konu taşınmazın bulunduğu yerleşim yeri mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Kira Tespitinde Mahkemece Dikkate Alınacak Kriterler :
1-TÜFE
2-Konut veya işyeri durumu (konum, ulaşım yakınlığı vb)
3-Emsal kira bedelleri
4-Hakkaniyet indirimi : Hakkaniyet indirimi hakimin takdirinde olmakla birlikte Yargıtay kararlarında %10-20 arasında oran dikkate alınmaktadır.
5-Eski kiracının durumu
Yeni kira bedelinin hangi tarihten başlaması gerektiği açıkça dava dilekçesinde belirtilmelidir. Davada sözleşmede değişiklik yapılmayacak yalnızca bedel güncellenecektir. Talep ancak bir kez ileri sürülebilir ve taleple bağlı olmak zorunludur. Kira tespit davalarında ıslah mümkün olmayacaktır. Bu nedenle bilirkişi raporu ile kira bedeli talep edilenden fazla dahi belirlense kiracının dava dilekçesinde talep ettiği bedelin dikkate alınması gerekecektir. Ayrıca tespit davası devam erken tahliye davası da açılabilir. Buna engel bir durum yoktur. Bu iki dava ayrı süreçlerdir.
Dava Değeri ve Harcı :
Arttırılması istenen bedel ile mevcut kira bedeli arasındaki fark üzerinden harç hesaplanacaktır. Aylık kira bedelinin tespitinin istenmesi durumunda aylık kira bedeli ile talep edilen arasındaki fark üzerinden harç hesaplanacaktır.
Kira Bedelinin İcrası :
Kira tespit kararı kesinleşmeden icra takibi yapılamaz. Bu nedenle icra takibi yapılabilmesi adına mutlaka kararın kesinleşmesi beklenmelidir. Kiranın kesinleştiği tarihten itibaren faiz yürütülmesi ise mümkün olacaktır. Bunun sonucunda kiraya veren, ilamsız icra takibi başlatarak fark talep edilebilecektir.
Kira tespit davası açılmadan önce kira hukuku konusunda uzman bir avukattan danışmanlık almak hak kaybı yaşanmaması adına yararlı olacaktır.